Acheter ou vendre un bien immobilier comment ça marche?

 

Contenu de la conférence

Les étapes de la vente
Des règles différentes selon la nature du bien

  • Bien en copropriété

  • Bien hors copropriété

Les obligations de chacun

  • Vendeur

  • Acquéreur

 

Conférencière

Geneviève Saez

Notaire

 
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“Vendeur et acquéreur ont chacun un rôle fondamental”

 

Cet article traite de la vente immobilière entre particuliers - non professionnels de l’immobilier

Notre système juridique de la vente immobilière est fondé sur un principe de sécurité. Le notaire est le garant de cette sécurité juridique. Son rôle est donc de vous accompagner dans le processus juridique de la vente.

Officier public, le notaire agit en tant qu’interlocuteur neutre et impartial pour assurer à l’acte son efficacité. Le notaire n’est cependant pas le seul acteur de la réussite de l’acte de vente.

Vendeur et acquéreur ont chacun un rôle fondamental à remplir pour permettre le bon déroulement des opérations et leur efficacité. Les informations que chacun communiquera au notaire permettront à ce dernier de préparer l’acte qui concrétisera la vente.

Le besoin de rapidité généralement exprimé par les vendeur et acquéreur sera d’autant mieux satisfait que chacun aura connaissance de son rôle dans l’opération et y répondra.

Les principales obligations du vendeur

L’une des obligations principales du vendeur est bien sûr de délivrer un bien dont l’acquéreur doit pouvoir librement et sereinement disposer à son tour. Le respect de cette obligation sera soigneusement contrôlé par le notaire qui vérifiera notamment que certaines charges pesant sur le bien pourront être levées (hypothèques, restrictions de vendre…).

La loi fait également peser sur le vendeur une forte obligation d’information et de bonne foi. Selon la nature du bien vendu, et notamment selon que le bien est soumis ou pas au statut de la copropriété, cette obligation se caractérise différemment.

  • Dans les biens hors du statut de la copropriété, le vendeur fournit une série d’informations au moyen de diagnostics obligatoires établis par un professionnel qualifié et assuré pour cette activité (notamment recherches d’amiante, de termites, de plomb dans les peintures, information sur les performances énergétiques, les risques naturels ou technologiques, le système électrique, l’installation de gaz…). Les diagnostics à fournir varient selon le lieu de situation et l’époque de construction du bien.

Le vendeur doit également communiquer l’ensemble des informations importantes dont il a connaissance : servitudes existantes, travaux réalisés, problèmes affectant le bien…

 

  • Dans les biens soumis au statut de la copropriété, le vendeur est soumis aux mêmes obligations que celles évoquées précédemment auxquelles s’ajoute une série d’informations particulières liées au statut de la copropriété.

    Deux séries d’informations sont ici attendues du vendeur :

    • Les informations juridiques : notamment règlement de copropriété et ses modificatifs, carnet d’entretien de l’immeuble, trois dernières assemblées générales.

    • Les informations chiffrées : notamment provisions à prévoir, avances de trésorerie, budgets des deux années écoulées, difficultés de la copropriété.

 

L’idéal est que le vendeur réunisse l’ensemble de ces informations dès la mise en vente du bien. Ces informations seront indispensables dès la signature du premier acte (voir infra « l’avant contrat »).

Les obligations de l’acquéreur

La principale obligation de l’acquéreur est de s’acquitter du prix.[1]

Pour ce faire il aura généralement recours à un financement bancaire qui donnera lieu à une condition suspensive dans l’avant contrat de vente. L’acquéreur aura alors des obligations contractuelles à respecter (dépôt de sa demande de financement conformément aux conditions convenues…)

L’acquéreur a par ailleurs avantage à vérifier que le projet auquel il destine le bien est réalisable (construction, travaux, changement d’utilisation ou de destination du bien…). Selon le cas, des autorisations préalables pourront être nécessaires et mériteront une mention spéciale dans l’avant contrat.

Enfin, nonobstant les diagnostics et informations fournies par le vendeur, la curiosité de l’acquéreur est toujours utile. Les diagnostics répondent à une obligation générale d’information sur la base de critères fixés par la loi. L’acquéreur peut avoir besoin d’approfondir ces informations au regard de ses besoins, de son projet, de son budget (ex : avis d’un professionnel du bâtiment, etc…)

 

Les grandes étapes de la vente :

  • L’avant Contrat :

Plusieurs formes d’avant contrat de vente sont possibles, les plus courantes sont :

  • La promesse unilatérale de vente par laquelle le vendeur s’engage à vendre offrant une option d’achat, pendant un délai donné, à l’acquéreur.

  • Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) par laquelle le vendeur s’engage à vendre et l’acquéreur à acheter sous diverses conditions.[2]

 

Lorsque la vente est conclue par l’intermédiation d’une agence immobilière, cette étape est parfois gérée par l’agence. Les obligations de chacun sont naturellement les mêmes.

 

Quelle que soit la forme, il s’agit de l’étape la plus importante.

 

L’avant contrat matérialise l’accord sur le bien vendu, le prix et les conditions convenus. La vente ne fera que réitérer cette étape.

A ce stade, le vendeur reste propriétaire et assume la charge de conservation du bien (assurance, maintient dans l’état).

 

L’avant contrat constate un engagement généralement soumis à diverses conditions suspensives : obtention d’un prêt par l’acquéreur, vérification que les hypothèques éventuelles grevant le bien pourront être levées, obtention d’autorisations d’urbanisme confirmant la possibilité pour l’acquéreur de réaliser son projet, etc…

 

Pourquoi un avant contrat ?

            Cette étape valide un accord permettant de poursuivre les démarches nécessaires à la finalisation du projet :

  • Pour l’acquéreur : il s’agit d’un prérequis nécessaire au dépôt de sa demande de financement. Cette étape lui permet également de prendre le temps de vérifier que son projet futur sera possible (demande d’un permis de construire, d’une autorisation de travaux…)

  • Pour le vendeur : cela lui laisse le temps d’organiser le transfert du bien (déménagement, libération des lieux…) et/ou de fournir des documents complémentaires (justificatifs de travaux réalisés…)

  • Pour le notaire : cette première étape lui permet de réunir les pièces complémentaires nécessaires à la sécurité de l’acte mais également d’informer les services publics qui auraient des droits prioritaires (droit de préemption)

 

La signature de ce contrat est d’autant plus rapide que les informations données au notaire sont complètes [3]. L’obligation d’information du vendeur doit effectivement être respectée dès cette première étape.

Il est donc utile pour le vendeur d’avoir anticipé la constitution d’un dossier complet contenant les informations nécessaires au respect de ses obligations.

 

  • L’acte de vente définitif 

 

C’est la deuxième et dernière étape de la vente.

 La durée entre la signature de l’avant contrat et celle de la vente est variable selon la nature du bien et les conditions convenues. En moyenne, la durée est généralement d’environ trois mois.

 A ce stade les conditions particulières ou suspensives prévues à l’étape précédente doivent avoir été levées.

 L’acquéreur paie le prix de vente et devient propriétaire du bien. Si le bien est vendu libre de toute occupation, il récupère les clés. S’il s’agit d’un bien loué, les loyers lui sont versés à compter de ce jour. A la suite de la signature, le notaire informe le fichier immobilier (et le cadastre) du changement de propriétaire.

Une opération exigeante

Vendre ou acquérir un bien est un moment important. Les exigences fixées par notre système juridique, les délais qui en découlent sont parfois une source de stress pour chacune des parties à l’opération.

La préparation et l’anticipation des informations à fournir, pour le vendeur en particulier, dès l’étape de la mise en vente permettront de traiter efficacement et rapidement la suite des opérations. Le notaire sera utilement consulté par le vendeur au plus tôt d’une part pour s’assurer des éléments à réunir selon la situation, d’autre part pour envisager les éventuelles conséquences fiscales de l’opération pour lui au titre des plus-value.

[1] Il est important de noter que désormais la loi impose que l’ensemble des paiements relatifs à la transaction immobilière s’effectuent par voie de virement bancaire.

[2] A ce stade il est fondamental que le vendeur ait pris connaissance des conséquences fiscales pour lui de la vente, notamment au regard de la plus-value éventuellement due.

[3] Lorsque la vente est conclue par l’intermédiation d’une agence immobilière, cette étape est parfois gérée par l’agence. Les obligations de chacun sont naturellement les mêmes et la valeur ajoutée de l’agent immobilier est de s’assurer de la complétude des informations nécessaires. Il transmettra ensuite les éléments au notaire pour poursuivre les démarches vers l’acte définitif.